文|恒心
来源|博望财经
时间的轮盘已转至下半年,上半年的业绩也出炉了,但“成绩”不理想。
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今年上半年,全国GDP同比增长5.5%,虽然快于2022年全年3%的经济增速,但房地产开发投资同比下降7.9%。据统计,在31个省区市中,仅8地房地产开发投资实现正增长,逾七成呈现负增长,超半数投资下滑幅度超过全国水平。
此前文章已提及,目前房地产真正的投资逻辑在于寻找优质龙头,反映在基本面上,就资金充裕、融资能力强、储备土地多及产品竞争力强。这篇就以土地储备作为切入点,寻找房地产板块回调后的投资机会。
土地储备充沛且布局均衡,可解后顾之忧
无毋庸置疑的是,土地储备是影响房企销售额的直接因素,也是房企最大的底气。换句话说,充沛的土地储备对于提高房企销售业绩、“活下去”有着至关重要的意义。
保利发展斩获今年前7个月销冠的背后,是有充沛且布局均衡的土地储备做支撑。
据了解,保利发展坚持“中心城市+城市群”深耕战略布局,在重点深耕珠三角、长三角、京津冀等城市群的同时,结合国内经济战略走向,逐步延伸至中部、西部、海峡西岸等国家重点发展区域。截至2022年末,保利发展于全国一百余个城市的储备建筑面积为16,454.67万平方米,其中储备建筑面积排名前十的城市分别为广州、佛山、武汉、成都、长沙、茂名、昆明、青岛、北京和东莞,上述城市储备建筑面积合计占比为36.54%。
在保利发展保持投资定力,坚持深耕战略,储备项目丰富且成本相对合理。
保利发展通过公开市场招拍挂、城市更新、产业拓展、兼并收购等多元化渠道获取项目,项目拓展能力持续提升,2022年新增土地储备金额占当年销售金额的比例小幅增长0.55个百分点至35.27%,新增储备项目平均楼面地价较当年销售均价整体处于较低水平,土地投资节奏稳健。
拿地区域方面,保利发展2022年于38个核心城市的拓展金额占比达98%,随着新获取项目城市能级提升,当年新增土地楼面均价明显增长,2023年一季度新增土地金额和新增土地容地率面积同比分别下降45.75%和52.58%,于38个核心城市拓展金额占比为98%,新增土地楼面均价进一步增长。
同样,碧桂园的土地储备也很充沛。
截至2022年末,碧桂园在中国境内拥有处于各开发阶段的项目权益建筑面积合计20,154万平方米,其中权益已竣工面积(含已竣工已预售未交付及已竣工未销售)、权益在建面积(含已获预售证(已预售)、已获预售证(未预售)和未获预售证在建面积)和权益待开发项目面积占比分别为4%、63%和33%,在建未售及待开发部分面积较大,项目储备规模较为充足。
从项目储备区域布局来看,碧桂园在其大本营广东省的开发项目权益建筑面积占比仍最突出,而其余省份占比呈现均衡化,有助于其分散区域房地产市场风险。从项目所处城市能级来看,碧桂园已获取权益可售资源中位于一、二线城市和三、四线城市的占比分别为39%和61%,位于三、四线城市的项目占比仍较大。
近年来,碧桂园保持较为审慎的拿地策略,量入为出,2020~2022年权益拿地金额占权益签约销售金额的比重均不超过40%,其中2022年大幅收紧投资力度,仅以一二级熟化及收并购方式获取9个项目,且以一二线城市项目为主。未来碧桂园计划继续加大一二线城市项目获取力度,使一二线城市项目与三四线城市项目占比更趋均衡。
此外,碧桂园严格执行以销定产的项目开发策略,将建设资金优先用于预计销售情况较好、能产生正向现金流贡献的项目,以增强其在不利市场环境下的抗风险能力。
当然,华润置地也不甘示弱,土地储备充足,项目布局均衡,以一线及热点二线城市为主,截至2022年底全口径土地储备3853.15万平方米,土地储备充足;在建及在售项目主要位于一线及热点二线城市,可为其后续发展提供良好基础。
可以看出,拥有充沛土地储备且布局均衡的房企,自然也不会差到哪去。
土地储备是房企的底气,但失去资金和融资就会变得一文不值
要清楚的一点是,充沛和均衡,两者均必不可少。
对于富力而言,虽然土地储备可售面积较充裕,且拥有较大规模的待盘活优质城市更新项目及投资物业,但布局较分散,三四线城市项目面临去化压力。
数据是最好的证明。截至2022年底富力全口径土地储备(按未竣工项目总可售面积核算)4708.11万平方米,其中发展物业土地储备4520.64万平方米、投资物业土地储备187.47万平方米;2022年权益口径协议销售金额384.3亿元。
富力以独立开发为主,综合权益占比90%以上,虽然土地储备总规模较充裕,但在流动性压力下,近年来新增土地储备较少,去化速度相对较快的优质土地储备持续消耗,导致土地储备质量有所下降。从区域分布来看,截至2022年底,富力土地储备分布于90多个城市或地区,布局分散,增加了项目管理压力和管理成本。从城市能级来看,剔除海外项目和投资物业项目,富力境内未竣工项目中仍有一定规模的三四线城市项目,面临去化压力。
此外,富力还有较多已签约的城市更新项目,转化后将有效补充土地储备。截至2021年底,富力已签约合作城市更新项目超过64个,规划总建筑面积超过7200万平方米,预计可售面积超过3500万平方米,预计可售货值超过10000亿元,其中约93%位于一二线城市,大湾区面积占比达76%。但值得注意的是,城市更新项目开发周期不确定性相对较大,项目前期支出将导致富力一定规模的资金沉淀,且项目若要转化为可开发土储,尚需持续资金投入,后续面临的资本支出压力较刚性。
与富力有着相同问题的还有恒大和融创。
根据恒大发布了2021年、2022年的两份年报可知,截至2022年底土地储备还有2.1亿平方米,另外还有79个旧改项目,而且这些旧改项目里,在深圳的就有34个。2022年年底融创权益土地储备约1.6亿平方米,权益土地货值约1.77万亿,约80%位于核心一二线城市。
两者都拥有如此庞大的土地储备,共同原因在于此前过度扩张、高杠杆经营,但目前已无资金支持以及再融资能力,或许无法让这些土储经营变现。
所以,拥有充沛且布局均衡的土地储备是优质房企最大的底气,但这一切都是建立在有资金支持和融资能力强的基础上。
接下来,我们将要讨论产品竞争力对优质房企所发挥的重要价值。
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